Leggi l‘analisi e la proposta di delibera di indirizzo su valorizzazione del patrimonio immobiliare e sulla capacità di riscossione delle entrate di Roma Capitale bocciata

Il patrimonio immobiliare di Roma Capitale si compone in categorie giuridiche inventariali secondo tre gradi di dettaglio quali: il demanio comunale, il patrimonio indisponibile e quello disponibile.Fonte: Comune di Roma, amministrazione trasparente, Beni immobili e gestione patrimonio

Le immobilizzazioni materiali contenute nel rendiconto 2017 sono distinte in beni demaniali e beni patrimoniali disponibili e indisponibili. Il valore al 31-12-2017 delle immobilizzazioni materiali riportato nello stato patrimoniale di Roma Capitale ammonta a più di 13 miliardi di euro.

Nel demanio comunale rientra  il demanio stradale, gli aerodromi; gli acquedotti, gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia, i cimiteri, i mercati e  gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico[1].

Nel patrimonio indisponibile rientrano gli edifici destinati a sedi di uffici pubblici e gli altri beni di proprietà capitolina destinati ad un pubblico servizio, ai sensi dell’art. 826, comma 3, del Codice Civile nonché gli immobili finalizzati a perseguire un interesse pubblico (per tali beni valgono le disposizioni di cui all’art. 828 del Codice Civile).

Nel patrimonio disponibile rientrano tutti i beni immobili che possono essere dati in uso a terzi tramite contratti di diritto privato o alienati nel rispetto delle norme vigenti e che vengono impiegati prioritariamente per garantire un’entrata economica al Comune di Roma tra cui i beni immobili finalizzati ad uso abitativo di Edilizia Residenziale Pubblica.

BENI AD USO ISTITUZIONALE
Tra i beni in proprietà del Comune di Roma abbiamo più di 4 mila beni ad uso istituzionale quasi tutti a Roma concentrati nel primo, quarto, quinto e ottavo municipio.
Una parte consistente del patrimonio indisponibile di Roma Capitale è rappresentata dall’edilizia residenziale pubblica che assolve prioritariamente ad una funzione sociale (Tavola 1).

Tavola 1 – Numero unità immobiliare di base dei beni ad uso istituzionale. Anno 2016[2]

In amministrazione trasparente risultano 4184 Beni ad uso istituzionale. Si tratta di unità immobiliari che hanno tipologie e funzioni diverse: le più rilevanti, dal punto di vita numerico sono gli edifici di edilizia scolastica con 2.210 edifici (Tavola 2) di cui 590 sono pertinenze definite abitazioni di servizio  che rientrano nel patrimonio immobiliare del Comune di Roma. Nell’ambito del segmento complessivo dei beni ad uso istituzionale, le singole unità possono variare destinazione d’uso in base alle specifiche esigenze delle strutture capitoline consegnatarie, per tale motivo è stato avviato un processo di collaborazione con i municipi per l’aggiornamento delle varie tipologie (tuttora in corso).

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Le abitazioni di edilizia residenziale e relative pertinenze che il Comune di Roma conduce in affitto passivo sono invece 4.801 come certifica sempre il Comune in amministrazione trasparente.
Gli  immobili ad uso abitativo di proprietà comunale, come noto, non sono sufficienti a fronteggiare l’emergenza abitativa che colpisce le fasce più deboli della cittadinanza e, pertanto, Roma Capitale stipula contratti di locazione con terzi per mettere a disposizione degli aventi diritto le 4.801 abitazioni di edilizia residenziale e pertinenze condotti in affitto passivo (tavola 2). 

Tavola 2 – Unità Immobiliare di Base[1] delle abitazioni di edilizia residenziale e pertinenze condotte in affitto passivo e Unità Immobiliare di Base degli edifici scolastici e pertinenze per Comune e strutture territoriali capitoline. Anno 2016

Fonte: Comune di Roma, dati estratti in amministrazione trasparente aprile 2018, Beni immobili e gestione patrimonio

Sono stati inoltre riacquisiti tra il 2016 e il 2017 al patrimonio capitolino 74 beni tra locali, spazi e capannoni.

Vi sono anche le aree di proprietà capitolina concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 della Legge n. 865/1971, per l’edificazione di fabbricati di edilizia economica e popolare, le strade, aree e relativi spazi, soprastanti e sottostanti; le aree dedicate a mercati coperti o plateatici attrezzati.

BENI DI EDILIZIA RESIDENZIALE E COMMERCIALE
In amministrazione trasparente del Comune di Roma sono riportate le informazioni sulle unità immobiliari di base delle immobilizzazioni materiali di Roma Capitale. Dei 43.820 Unità di Beni di edilizia residenziale e commerciale di Roma capitale: 25.035 sono abitazioni, 352 locali commerciali e i restanti 18.034 sono beni di pertinenze o comunque beni al servizio degli edifici.

Il patrimonio immobiliare è composto da alloggi di edilizia residenziale pubblica ERP e da edilizia commerciale di proprietà di Roma Capitale. Il numero di beni sono più di 39 mila a Roma  dove più del 50% dei beni sono presenti nel VI IV e X municipio e più di 4 mila unità sono ubicati fuori Roma (Tavola 3).

Tavola 3 – Unità Immobiliare di Base[1] degli alloggi di edilizia residenziale ERP e relative pertinenze per Comune e strutture territoriali capitoline. Anno 2016

Fonte: Comune di Roma, dati estratti in amministrazione trasparente aprile 2018, Beni immobili e gestione patrimonio

BENI CONFISCATI ALLA MAFIA
Riguardo i beni confiscati alla Mafia al 22 novembre 2017 risultano sul sito del Comune di Roma 66 beni tra appartamenti, locali, terreni e fabbricati, dove necessita implementare una procedura veloce per l’assegnazione del bene; molte cause che rallentano l’assegnazione sono ad esempio l’assenza di uno specifico regolamento sulla gestione del bene oppure l’assenza della destinazione del bene ai vari dipartimenti o dell’uso per le finalità con le quali sono stati assegnati a Roma Capitale i beni confiscati.

In assenza di una procedura veloce tali beni devono essere restituiti nei tempi previsti dalla normativa all’Agenzia Nazionale dei beni confiscati, creando un danno ai cittadini romani. Per poterli concedere in concessione è necessario quindi che i beni confiscati rispettino i dati richiesti dalla normativa vigente (D.lgs 159/2011) in assenza del quale non si possono dare in concessione; bisogna avere ben chiaro quindi il progetto di utilizzo, inoltre per alcuni beni in scadenza di concessione, senza la possibilità di proroghe, andrebbero sottoposti a bandi pubblici come impone la normativa vigente per evitare poi di considerare i concessionari occupanti abusivi e pagare al Comune paradossalmente un’indennità di occupazione.

La procedura per assegnare i beni confiscati alla mafia prevede che con decreto di assegnazione e con le finalità riportate all’interno del decreto, il prefetto procede, attraverso l’Agenzia Nazionale dei beni confiscati alla mafia, a passare la proprietà dell’immobile al Comune di Roma, (in particolare al dipartimento o al Municipio competente), che nel contempo ha attivato la richiesta di manifestazione di interesse sul territorio di Roma Capitale dove si trova l’immobile. Il Comune quindi diventa a tutti gli effetti proprietario (ma soltanto dopo il trasferimento e successiva comunicazione alla conservatoria), rientrando così il bene nel patrimonio indisponibile di Roma Capitale (ossia Roma non può alienarlo ma utilizzarlo soltanto per progetti specifici a cui è destinato il bene confiscato). Al dipartimento patrimonio poi incombe l’onere di controllare il rispetto della destinazione d’uso, di monitorare ed inviare le informazioni aggiornate all’Agenzia nonchè l’obbligo di pubblicare e aggiornare le informazioni sul sito di Roma Capitale affinchè sia garantita la trasparenza.

Le associazioni affidatarie devono nel contempo relazionare annualmente sull’attività svolta con il bene immobile loro assegnato. Il mancato utilizzo da parte del concessionario per un anno comporta la restituzione del bene all’Agenzia. Per i beni sequestrati (7 unità riportate nel verbale della commissione patrimonio) ad oggi non esiste ancora una procedura efficace; da sottolineare inoltre che il Tribunale di Roma non aggiorna il Comune sui beni disponibili e il Comune non ha accesso alla tabella detenuta dal Tribunale sui beni suquestrati ma solo su sollecito del dipartimento patrimonio si conosce l’esistenza di immobili suquestrati da poterli gestire tempestivamente. In definitiva bisognerebbe implementare subito un protocollo di intesa tra Tribunale e Roma Capitale con l’obiettivo di accedere alle informazioni tempestivamente con il fine di snellire la procedura per evitare di avere immobilizzati beni confiscati alla mafia o sequestrati senza garantire un pronto utilizzo a vantaggio dei cittadini.

SISTEMA INFORMATIVO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Il sistema informativo è lo strumento di supporto decisionale ed operativo costituito da banche dati, procedure e funzioni finalizzate a raccogliere, archiviare, elaborare, utilizzare ed aggiornare le informazioni necessarie per l’impostazione, la programmazione, l’attuazione della gestione del patrimonio immobiliare. Nello schema di lato sono evidenziati i processi della gestione dei dati patrimoniali di Roma Capitale.

RISORSE FINANZIARIE DESTINATE AL PATRIMONIO DI ROMA CAPITALE
Il Dipartimento Patrimonio per vari procedimenti come alienazioni, locazioni, concessioni, ecc. ha dato in gestione alla Romeo S.p.A la gestione del patrimonio investendo quasi due milioni di euro in 5 anni per l’alienazione di immobili[3]; il dipartimento patrimonio, con una spesa di 21 milioni di euro, ha inoltre usufruito attraverso la Società Risorse per Roma;, in 10 anni, dell’assistenza e supporto di attività tecnico amministrativa per sopralluoghi ad alloggi ERP per catalogazione di circa 47 mila immobili dell’archivio cartaceo consegnato dalla Società Romeo S.p.A. inoltre ha anche usufruito di disponibilità di risorse umane al servizio del dipartimento. Con 48 milioni di euro è stata finanziata la gestione amministrativa e contabile del patrimonio comunale, per un impegno totale di spesa di più di 71 milioni di euro nel decennio considerato per i vari contratti di servizio.

A completare il quadro di spesa per la valorizzazione del patrimonio capitolino bisogna aggiungere anche la spesa del contratto di servizio per la manutenzione ordinaria del patrimonio immobiliare capitolino e la spesa del servizio di monitoraggio tecnico manutentivo di tutta la manutenzione ordinaria del patrimonio, l’importo impegnato, dal 2012 al 2017, è stato di 24 milioni di euro.

In complesso l’amministrazione capitolina, in un decennio, per il patrimonio di Roma Capitale, ovvero per la valorizzazione economica con la messa a reddito degli immobili, ha impegnato quasi 96 milioni di euro di risorse finanziarie per vari contratti di servizio. Nel 2016 il contratto di servizio Risorse per Roma – PATRIMONIO- ammontava a più di 8 milioni di euro mentre nel 2017 l’importo speso è stato ridotto a 2,7 milioni di euro (Tavola 4).

Tavola 4 – Contratti di servizio gestiti dal Dipartimento Patrimonio. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

Il Dipartimento patrimonio finanzia, con il proprio budget, la manutenzione del patrimonio di proprietà, (ordinaria, ascensori, impianti speciali, edifici, varie riparazioni), il riscaldamento e le varie spese condominiali, le utenze varie (idriche, elettriche telefoniche e del gas) per un importo complessivo di quasi 30 milioni di euro (Tavola 5).

Tavola 5 – Spese per manutenzione ordinaria, ascensori, impianti speciali, edifici, varie riparazioni, riscaldamento, varie spese condominiali, utenze varie (idriche, elettriche telefoniche e del gas) del dipartimento patrimonio. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

Nel 2014 è stato predisposto un piano di rientro di quasi 500 milioni di euro. Tra le voci rilevanti ai fini del piano (c.d. Piano di Riequilibrio nella delibera 194/2015, sulla base delle risultanze finanziarie deliberate con l’approvazione del Rendiconto di Gestione 2015) ci sono la gestione di proprietà di terzi condotti in locazione (affitti passivi).

Per il contenimento della spesa con conseguente riduzione delle spese per locazioni passive è stata predisposta la razionalizzazione dell’uso degli edifici e il riutilizzo di immobili dell’Amministrazione Capitolina.Tra il 2009 e il 2013 l’ammontare dei fitti passivi superava i 100 milioni di euro, nel 2017 si registra invece una riduzione del 15% rispetto al 2016 con un ammontare di 68 milioni di euro impegnati nel 2017.

Per quanto riguarda il patrimonio non residenziale la spesa per gli affitti passivi delle sedi istituzionali e decentrate sostenuta nel 2016 ammonta a 22 milioni di euro con una contrazione del 25% rispetto al 2015.

Nel corso del 2016 sono stati spesi 58 milioni di euro in affitti passivi in edifici residenziali e nel patrimonio ERP.

Nel 2017 il Comune di Roma ha speso 70 milioni di euro per fitti passivi per uffici, patrimonio ERP, P.I.T. e patrimonio residenziale. Nello stesso anno per fitti attivi ha accertato 35 milioni di euro, risultando un disavanzo rispetto alle due posizioni finanziarie del 50%. Se come viene certificato nei vari rendiconti i fitti attivi accertati risultano riscossi soltanto per il 40% il disavanzo effettivo stimato risulta di quasi 60 milioni di euro (cifra in rosso nella Tavola 7). In definitiva la valorizzazione del patrimonio capitolino è sempre stata inesistente visti i risultati emersi in dieci anni di analisi.

Tavola 6 – Impegni di spesa oneri per fitti passivi. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

ENTRATE DERIVANTI DAL PATRIMONIO

La gestione dei proventi da abitazioni di proprietà capitolina sono un annoso problema di accumulo di residui attivi. La gestione degli affitti attivi del patrimonio disponibile, ossia i beni immobili che possono essere dati in uso a terzi tramite contratti di diritto privato o alienati nel rispetto delle norme vigenti e che vengono impiegati prioritariamente per garantire un’entrata economica al Comune di Roma, è stata affidata alla società RTI PRELIOS INTEGRA SPA – GESTIONE INTEGRATA SRL (con un contratto da 750 mila euro per il biennio 2015-2017) la quale ha avuto come obiettivo di recuperare le risorse finanziarie dagli inquilini che non pagano il canone di locazione e che attraverso l’invio della lettera di morosità si spera di recuperare i crediti inevasi. Nel frattempo nel rendiconto 2016 i crediti inesigibili stralciati nel bilancio risultano di quasi 120 milioni di euro tra concessioni mai riscosse, fitti attivi mai ricevuti e trasferimenti da altri enti mai arrivati, un buco finanziario per il Comune di Roma che si incrementa di anno in anno.

Nello schema seguente emerge un quadro desolante riassunto nel rendiconto 2017 dove è evidenziata la formazione dei residui attivi (64%) da entrate per fitti delle abitazioni di proprietà del Comune di Roma. In pratica soltanto il 36% dei fitti è stato effettivamente riscosso da Roma Capitale. Nel 2017 su 30 milioni di euro accertati da fitti delle abitazioni di proprietà soltanto 11 milioni di euro sono stati riscossi dal Comune contribuendo alla formazione del 64% di residui attivi da competenza.

Fonte: Rendiconto 2017 Roma Capitale

Nella Tavola 7 sono evidenziate le entrate accertate per le varie tipologie di fitti attivi, l’86% derivano principalmente da abitazioni soltanto il 10% è per uso diverso da quello di civile abitazione.

In dieci anni nel Comune di Roma mancano all’appello  278 milioni di euro di residui attivi da fitti attivi mai riscossi per abitazioni in proprietà del Comune di Roma.

Tavola 7 – Entrate da fitti di fabbricati e abitazioni, attuale e accertate. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

ALIENAZIONE PATRIMONIO
Il Comune di Roma avrebbe dovuto incassare quasi un miliardo e mezzo di euro (-1.473.821.622,05) se avesse attuato il programma di alienazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare al fine di realizzare maggiori entrate da utilizzare per migliorare le condizioni del patrimonio immobiliare (Tavola 8). Come è evidenziato nella tavola 8 l’alienazione di aree, del patrimonio abitativo, dei beni patrimoniali non sono mai state realizzate; di fatto le somme accertate messe a bilancio sono in misura ridotta rispetto al previsionale, nel 2017 infatti il processo di alienazione del patrimonio immobiliare è praticamente cristallizzato.

Tavola 8 – Entrate da alienazione patrimonio di Roma Capitale, attuale e accertate. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

ENTRATE DA CONCESSIONI
12,8 milioni è il corrispettivo dei 755 immobili del patrimonio capitolino gestiti in regime di concessione come risulta in amministrazione trasparente.

Nel rendiconto 2017 è invece di 24,8 milioni di euro l’importo di canoni di concessione d’uso beni demaniali (12,5 milioni di arretrati) che rientra tra le entrate extratributarie; importi in parte confermati dall’andamento della gestione. In particolare, la mancata realizzazione delle previsioni dei proventi da concessione dei  beni è determinata dalla decisione del Dipartimento Patrimonio di non procedere all’accertamento dell’importo di 17.925.760,62 di euro, ancorché totalmente accantonato al fondo crediti dubbia esigibilità, relativo all’aggiornamento dei canoni rilevati nell’esercizio 2017 grazie all’attività di verifica/revisione dell’Ufficio Concessioni. La decisione trova fondamento nelle numerose sentenze della Corte dei conti che hanno riconosciuto, quale principio legale, l’applicazione del canone abbattuto al 20% del valore di mercato per le attività socio-culturali (fonte Rendiconto 2017).

Ci sono circa 400 concessioni non rinnovate dal Comune di Roma di cui 300 sono sotto la lente della Corte dei Conti come emerge in una commissione patrimonio, di cui il 100% del canone è ancora da riscuotere da parte dei concessonari. Tutte le concessioni risultano scadute, quindi i concessionari sono considerati utenti irregolari perdendo i benefici sui canoni concessori  costretti a rimborsare al comune il 100% dell’indennità di occupazione a partire dalla scadenza della concessione o dai 120 gg. successivi all’ordinanza di assegnazione del Sindaco.

Il regolamento concessioni vigente per gestire il patrimonio indisponibile di Roma Capitale nel Comune di Roma è quello del 1983 (è in fase di redazione il nuovo regolamento). Il vice procuratore della Corte dei Conti ha richiesto una revisione del Regolamento ormai vetusto per tutte le posizioni concessorie ad oggi attive e scadute, al fine di riportare nella regolarità amministrativa, attraverso bandi con procedure di evidenza pubblica, la gestione del patrimonio indisponibile.

Nel caso di assegnazione di spazi sociali di beni di proprietà comunale esistono due delibere la numero 26 del 1995 e la numero 202 del 1996 su Regolamento per la regolarizzazione e l’assegnazione ad uso sociale, assistenziale, culturale, ricreativo, sportivo di spazi e strutture di proprietà comunale ascritti al patrimonio disponibile e indisponibile, in assenza dell’ordinanza di assegnazione, se non è stato seguito il provvedimento concessorio si crea una grave situazione di irregolarità amministrativa.

In assenza di bandi di assegnazione a partire dal 2015 (delibera di giunta n°219 del 2014) sono stati redatti i primi bandi pubblici su locazione e concessione. Nel 2016 è stato avviato un vero e proprio risanamento amministrativo gestionale e contabile del patrimonio immobiliare messo a reddito.

Tavola 9 – Entrate da concessione, attuale e accertate. Anni 2008-2017

Fonte: Comune di Roma, Ragioneria Generale, dati estratti in BI Roma.

Note:
[1] Unità immobiliare di base (UIB) – riferibile indicativamente ad una abitazione oppure ad un locale commerciale, dati aggiornati al 22 Dicembre 2016.
[2] I dati della tavola sono estratti in amministrazione trasparente, Beni immobili e gestione patrimonio. I beni ad uso istituzionale sono, pertanto, beni inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti delle leggi che li riguardano. E’ in corso l’attuazione del federalismo demaniale in rapporto con l’Agenzia del Demanio.
[3] Resta ancora da accertare quasi un miliardo e mezzo di euro del piano di dismissione del patrimonio ERP (DELIBERE C.C. N.237/07 E G.C. N.39/08).

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